Aggiudicazione all'asta: Come funziona?

L’aggiudicazione all’asta è il momento in cui l’immobile messo all’asta viene ufficialmente assegnato al miglior offerente. Questo passaggio è cruciale in un’asta immobiliare, perché rappresenta il momento conclusivo del processo, in cui chi ha presentato l’offerta migliore ottiene il diritto di acquistare l’immobile. Ma come funziona nel dettaglio l’aggiudicazione all’asta? Vediamo i passaggi principali e le regole che regolano questo processo.

Per un approfondimento consigliamo l’articolo di astafox.com, rivista giuridica di settore, che spiega cosa succede dopo l’aggiudicazione di una casa all’asta.

1. Cos’è l’aggiudicazione?

L’aggiudicazione è l’atto formale con cui il tribunale o il banditore dichiara il miglior offerente vincitore dell'asta. Questo significa che la persona che ha presentato l'offerta più alta (o l'unica offerta valida) acquisisce il diritto di acquistare l’immobile. Tuttavia, l’aggiudicazione non segna il trasferimento immediato della proprietà: ci sono ulteriori passaggi da seguire prima che l’immobile sia effettivamente di proprietà dell’aggiudicatario.

2. Tipologie di aggiudicazione

Esistono due principali tipi di aste immobiliari in Italia, e ognuna ha regole specifiche per l’aggiudicazione:

• Asta con incanto: In questo tipo di asta, i partecipanti si sfidano al rialzo in una gara pubblica che si tiene solitamente in tribunale. L'aggiudicazione avviene quando nessuno dei partecipanti rilancia ulteriormente l'offerta, e l'immobile viene assegnato al miglior offerente. Tuttavia, in questo caso, l’aggiudicazione non è immediatamente definitiva: nei 10 giorni successivi, chiunque può presentare una nuova offerta che superi del 20% il prezzo aggiudicato, riaprendo così la gara. Se nessuna offerta viene presentata entro tale termine, l’aggiudicazione diventa definitiva.
• Asta senza incanto: Molto più diffusa, qui i partecipanti presentano le loro offerte in busta chiusa, senza sapere le offerte degli altri. L’aggiudicazione avviene a favore di chi ha presentato l’offerta più alta. In questo caso, l’aggiudicazione è definitiva subito dopo la chiusura dell’asta, senza possibilità di rilancio successivo.

3. Come si partecipa all'asta?

Per partecipare a un’asta immobiliare, è necessario seguire alcuni passaggi chiave. Prima di tutto, bisogna depositare una cauzione, che solitamente corrisponde al 10% del prezzo base d'asta. In seguito, bisogna presentare un'offerta conforme alle regole stabilite dal tribunale. Se l'asta è con incanto, l'offerta viene fatta pubblicamente; se è senza incanto, l'offerta è segreta e depositata in busta chiusa.

4. Quando l’aggiudicazione diventa definitiva?

Per le aste senza incanto, l’aggiudicazione è definitiva subito dopo che viene proclamato il miglior offerente. Per le aste con incanto, come detto, si deve attendere il decorso dei 10 giorni per verificare che non ci siano ulteriori rilanci.

Dopo questo passaggio, l’aggiudicazione viene confermata dal giudice che emette il decreto di trasferimento, l’atto ufficiale che certifica il passaggio della proprietà dall’esecutato (il debitore) all’aggiudicatario.

5. Il pagamento del saldo

Una volta ottenuta l’aggiudicazione, l’aggiudicatario deve procedere al pagamento del saldo del prezzo. Questo deve essere effettuato entro il termine indicato nel bando d’asta, di solito entro 60-90 giorni. Se l'aggiudicatario non riesce a pagare il saldo entro il termine stabilito, rischia di perdere l’immobile e la cauzione versata, e l’asta potrebbe essere ripetuta.

6. Decreto di trasferimento

Una volta pagato il saldo del prezzo, il giudice emette il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., che sancisce il passaggio ufficiale della proprietà. Questo decreto ha lo stesso valore di un atto notarile e viene iscritto nei registri immobiliari. Il decreto di trasferimento non solo trasferisce la proprietà dell’immobile, ma cancella anche tutte le ipoteche o i gravami che pesavano sull’immobile, liberandolo da eventuali vincoli.

7. Liberazione dell'immobile

In alcuni casi, l'immobile potrebbe essere occupato dal precedente proprietario o da altri inquilini. Se l’immobile non viene liberato spontaneamente, il nuovo proprietario dovrà procedere con la liberazione forzata. Questo passaggio può richiedere tempo e ulteriori costi, ed è importante tenerlo in considerazione quando si partecipa a un’asta.

8. Spese aggiuntive

Oltre al prezzo di acquisto, ci sono alcune spese da considerare. Le principali includono:

• Imposte: Si paga l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, che varia in base all’uso dell’immobile (prima casa, seconda casa, ecc.).
• Spese di trasferimento: Anche se non è richiesto un atto notarile, potrebbero esserci costi amministrativi legati alla trascrizione del decreto di trasferimento.
• Eventuali spese legali o per la liberazione dell’immobile, se occupato.

9. Conclusioni

L’aggiudicazione all’asta è il passaggio cruciale che segna l’acquisto di un immobile in un’asta immobiliare. È importante comprendere tutte le fasi del processo, dalle modalità di partecipazione al pagamento del saldo, fino al trasferimento effettivo della proprietà. Con una buona preparazione e l’assistenza di esperti, è possibile navigare il processo in modo sicuro e ottenere un buon affare.