Entro il 2030 gli edifici residenziali dovranno raggiungere la classe di prestazione energetica E ed entro il 2033 la classe di prestazione energetica D. Sono questi gli ambiziosi - quanto difficilmente raggiungibili - obiettivi della cosiddetta “Direttiva Green”, frutto della lotta dell'Unione Europea al cambiamento climatico. Lo stesso schema percorso con lo stop alle auto a benzina e diesel dal 2035, nell’ottica di raggiungere la neutralità climatica entro il 2050.
Una direttiva europea che dovrebbe entrare in vigore a giugno e che, al momento, è in fase di revisione. Si prospetta infatti che, nei vari passaggi legislativi che seguiranno, la proposta venga emendata in più punti prima di arrivare al testo definitivo.
Una bomba sul mercato immobiliare italiano?
Gli effetti pratici sui cittadini infatti sono rilevanti. Se ne parla poco, ma si tratta di una vera e propria bomba sul mercato immobiliare italiano perché, di fatto, allo stato attuale si prospetta come un divieto dal 2030 di affitto e vendita degli immobili non a norma con le classi energetiche.
Ci sono ovviamente delle deroghe. Ad esempio sui luoghi di culto, sugli edifici protetti di interesse architettonico o storico, sui fabbricati con superficie entro i 50 metri quadri, sulle seconde case di villeggiatura e sugli edifici dell’edilizia sociale pubblica, per i quali le ristrutturazioni comporterebbero aumenti degli affitti non compensati da maggiori risparmi sulle bollette energetiche.
Qual è il rischio in Italia, dove il parco immobili è vetusto? Ne abbiamo parlato con alcuni istituti di credito, coinvolti in prima linea dalla direttiva. Lo si evince dall'articolo 1 relativo alle “norme sul portafoglio ipotecario”, col quale si richiede a chi presta mutui ipotecari (dunque le banche) “di aumentare la prestazione energetica mediana del portafoglio di edifici coperti dai loro mutui ipotecari”. Insomma, il Regolatore europeo vuole agire in modo indiretto tramite le banche.
Rischio o prospettiva?
“Aspettiamo la direttiva comunitaria definitiva, ma ormai il solco è tracciato – ha commentato Marco Carelli, direttore generale della Banca di Cherasco -. Siamo stati indirizzati a dare precedenza a immobili green o immobili che devono migrare a classi energetiche superiori”.
“Non lo chiamiamo rischio, bensì prospettiva – dichiara il vice direttore generale della Banca Territori del Monviso Giuseppe Bernardi –. Il mondo del credito sta andando in questa direzione. Le banche sono già oggi chiamate a valutare le imprese da finanziare sulla base di criteri ESG sugli impatti ambientali, sociali e di governance del business. Anche il mondo dei privati verrà interessato da queste novità e gli investimenti in case efficienti saranno sicuramente incentivati. Questo non creerà dei divieti, ma sicuramente delle grandi differenze di 'pricing' delle operazioni di credito”.
L'attenzione delle banche sulla questione è alta da tempo. Lo testimonia Giorgio Draperis, direttore generale della Banca di Caraglio: “La nostra banca ha previsto da anni un prodotto di mutuo specifico per consumatori che acquistano o ristrutturano un’abitazione residenziale che è o che raggiunge una classe energetica elevata. Per questi mutui è previsto uno sconto sul tasso proprio per premiare i clienti più attenti, ma anche per migliorare la qualità degli immobili a tutela dei nostri impieghi. Nell’ultimo triennio, in concomitanza con i bonus dedicati all’edilizia, la percentuale di mutui 'green' è aumentata sensibilmente, assestandosi a un 20% circa delle erogazioni del comparto”.
Anche Intesa Sanpaolo è sensibile da tempo al tema dell’efficientamento energetico. Lo dimostra la presenza a catalogo già dal 2020 dei mutui 'green': “La proposizione commerciale nel settore dei mutui è finalizzata ad assecondare l’esigenza di autonomia abitativa dei propri clienti e nel contempo a sensibilizzarli sul tema dell’efficientamento degli immobili, sia come elemento di miglioramento del proprio bilancio familiare, grazie alla riduzione delle spese 'energetiche', sia come elemento di valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare. Nel 2020 la banca ha lanciato il Mutuo Domus Green, con condizioni agevolate rispetto al mutuo ordinario, rivolto a coloro che acquistano immobili con buona performance energetica (classe A/B) o ristrutturano immobili con miglioramento di almeno 2 classi. Circa l’80% dei clienti che hanno sottoscritto Domus Green ha acquistato un immobile in classe A. Questa soluzione sta riscuotendo consenso sempre maggiore, a dimostrazione della crescente attenzione della clientela ai temi di sostenibilità”.
Difficoltà di accedere a un mutuo se non compri una casa green
Il dubbio però è legittimo. Esiste il rischio concreto che questa nuova direttiva possa avere un impatto anche sui finanziamenti, riducendo gli spazi per i mutui destinati ad acquistare o a riqualificare le case più energivore. Insomma, si potrebbe profilare la difficoltà di accedere a un mutuo per chi non compra una casa green. E a pagarne le conseguenze saranno indubbiamente le fasce più deboli con relativi problemi di carattere economico e sociale. Le abitazioni non a norma sono destinate a perdere valore con immobili invendibili e il rischio speculazione è dietro l'angolo.
Risponde ancora Dreperis, Banca di Caraglio: “Indubbiamente se questa nuova direttiva pone un freno o cagiona un deprezzamento agli scambi commerciali di immobili in classi energetiche basse, questo potrebbe influire su un irrigidimento degli istituti a finanziare tali immobili, in quanto verrebbero immediatamente valutati meno riducendo di conseguenza la percentuale finanziabile. Occorre prima di tutto vedere come questa direttiva e queste norme verranno recepite e 'messe a terra' dai vari ordinamenti giuridici dei Paesi membri. A ogni buon conto, se l’obiettivo è valutare il 'parco' immobili a garanzia dei mutui bancari, sicuramente gli istituti di credito dovranno prediligere quei finanziamenti volti ad acquistare abitazioni in classe energetica elevata, oppure volti alla ristrutturazione di immobili”.
Marco Carelli, direttore generale della Banca di Cherasco, entra nel dettaglio con un esempio concreto: “Se noi finanziamo un mutuo a una coppia che si sposa, oggi fa la differenza avere un immobile con classe energetica avanzata, perché, nella malaugurata ipotesi che le rate non vengano pagate, quell'immobile diventa nostro. Le operazioni legate a crediti deteriorati non si verificano prima di 5/10 anni dall'erogazione del mutuo, ma l'idea di rivaleggiare fra tot anni tramite una vendita all'asta ci comporta difficoltà se la classe energetica dell'immobile è bassa, perchè il livello di commerciabilita è minore. Oggi si concedono mutui all'80%. Per ovviare a questo problema si potrebbe scendere al 60/70% per non penalizzare eccessivamente chi compra vecchi immobili, oppure incentivarne la ristrutturazione”. E aggiunge: “Stiamo seguendo con grande attenzione la vicenda. Non vogliamo disinteressarci delle classi energetiche inferiori, così come delle fasce più deboli della popolazione”.
Ancora Intesa Sanpaolo: “In un contesto sempre più sensibile alle tematiche ambientali, la proposizione di offerta di Intesa Sanpaolo sarà sempre più caratterizzata da proattività e consulenza, per stimolare consapevolezza e visione delle opportunità che ne deriveranno. La banca conferma il proprio costante impegno per rendere disponibili soluzioni coerenti con le esigenze della clientela, in particolare dei giovani, quali ad esempio il finanziamento fino al 100% del valore dell’immobile, l’offerta dedicata ai giovani con lavoro atipico, la delibera del mutuo ancora prima di aver identificato l’immobile, oltre ai già citati finanziamenti green per chi riqualifica il proprio immobile o acquista immobili performanti”.
Sicuramente il raggiungimento dei target di efficienza richiederà una grande quantità di investimenti dei privati. Un problema evidenziato in un'intervista de “Il Sole-24Ore” al direttore generale dell'Abi Giovanni Sabatini secondo cui “le banche potrebbero avere difficoltà a erogare finanziamenti ipotecari a soggetti con più basso merito creditizio”.
In Italia mancano una politica energetica e un piano di edilizia strutturati sul lungo periodo. Il superbonus 110, pensato proprio per riqualificare gli immobili, è stato un mezzo fallimento. Lo dimostrano i dati di Unimpresa secondo cui “lo stallo che si è creato sul superbonus sta tenendo incagliati circa 15 miliardi di euro di crediti fiscali e sta bloccando 90.000 cantieri: una situazione pericolosa che mette a rischio fallimento 25.000 aziende, per la quasi totalità piccole e medie, con la consequenziale perdita di 130.000 posti di lavoro”.
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