Appartamento locato: è possibile metterlo in vendita?

Chi possiede un immobile residenziale di proprietà e ha deciso di darlo in locazione per ottenere un’entrata aggiuntiva può, a un certo punto e per i più svariati motivi, avere bisogno di metterlo in vendita. A questo punto sorge il dubbio: è possibile vendere un appartamento con inquilino o è necessario aspettare la scadenza del contratto?

La risposta breve a questa domanda è: sì, il proprietario può vendere l’immobile in qualsiasi momento, senza bisogno di aspettare la scadenza del contratto. Naturalmente, esistono alcune regole da seguire e, a seconda dei casi, la vendita potrà risultare più semplice o, al contrario, più difficoltosa.

Per non commettere errori, è preferibile affidare l’incarico di vendita a un’agente immobiliare autorizzato, il quale saprà certamente come muoversi e sarà in grado di fornire utili consigli per gestire al meglio la situazione. Se ti stai chiedendo “come possono trovare un’agenzia immobiliare vicino a me?”, sappi che, utilizzando le piattaforme immobiliari, non devi fare altro che digitare il nome della tua città per visualizzare subito una lista di agenzie e professionisti, corredata da utili informazioni e recensioni.

Andiamo ora a scoprire le regole da seguire per mettere in vendita una casa locata.

Vendere una casa locata: le regole da seguire

Vendere una casa data in affitto è dunque possibile, ma a patto di rispettare alcuni obblighi stabiliti dalla legge vigente.

Tanto per cominciare, la legge 392/78 stabilisce, all’articolo 38, che, nel caso in cui il locatore avesse intenzione di vendere l’immobile, il locatario avrebbe diritto di prelazione e dovrebbe essere avvisato tramite atto notificato da un ufficiale giudiziario. La comunicazione deve riportare la somma richiesta ed eventuali altre condizioni per la compravendita.

Da parte sua, il locatario ha 60 giorni di tempo per esercitare il proprio diritto, inviando a sua volta una comunicazione per mezzo di ufficiale giudiziario, e deve effettuare il pagamento “entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare”.

Esistono delle eccezioni al diritto di prelazione. In particolare, questo avviene quando:

• il contratto di locazione è già stato rinnovato almeno una volta;
• l’inquilino possiede altri immobili residenziali;
• il locatore ha un coniuge, parenti fino al secondo grado o, in caso di immobile ereditato, coeredi che vogliono entrare in possesso dell’immobile. Il diritto di prelazione di questi soggetti anticipa quello dell’inquilino.

Laddove il locatario non avesse diritto di prelazione o non volesse avvalersi di tale diritto, il locatore sarebbe libero di vendere a terzi l’immobile. A compravendita avvenuta, dovrebbe darne comunicazione all’affittuario, il quale non può opporsi alla vendita, ma ha diritto di rimanere nell’immobile fino alla naturale scadenza del contratto.

Come fare per mettere in vendita una casa locata

Se le regole viste fino a questo momento sono pensate per tutelare il locatario, ve ne sono altre che servono per tutelare l'acquirente, evitando che questo si ritrovi tra le mani, a propria insaputa, un’abitazione nella quale non ha la possibilità di trasferirsi immediatamente o abitata da un affittuario moroso.

Il venditore ha l’obbligo di fornire al potenziale acquirente tutte le informazioni del caso, specificando la durata del contratto, l’ammontare dell’affitto percepito ed eventuali ritardi nei pagamenti.

Vendere casa locata: cosa sapere

La vendita di una casa locata può avere tanto dei benefici quanto degli elementi a cui prestare attenzione. Risulta vantaggiosa quando il potenziale acquirente non è in cerca di un’abitazione nella quale andare a vivere, ma di un immobile da mettere a reddito. I benefici aumentano se l’inquilino paga regolarmente e se la somma mensile richiesta è in linea con le aspettative dell’interessato.

Alcuni aspetti meno positivi riguardano invece la vendita di un immobile a soggetti in cerca di una prima casa o di una casa da utilizzare durante le vacanze. Anche la presenza di inquilini morosi o che pagano sempre in ritardo può rendere la vendita più difficoltosa.